Статья 664 ГК РФ. Возврат арендованного предприятия (действующая редакция)
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к ст. 664 ГК РФ
1. В случае прекращения договора аренды предприятия независимо от оснований предприятие как имущественный комплекс должно быть возвращено арендатором арендодателю в соответствии с требованиями ГК РФ. Требования ГК РФ относительно порядка передачи арендованного предприятия следующие:
— подготовка и составление передаточного акта;
— указание в передаточном акте всех материальных ценностей и всего состава предприятия, передаваемого по договору аренды;
— соблюдение прав кредиторов. По аналогии со ст. 657 ГК РФ можно было бы предположить, что арендатор обязан уведомить только своих кредиторов с целью обеспечения соблюдения их прав. Однако на практике возврат предприятия как имущественного комплекса арендодателю может повлиять и на права кредиторов арендодателя, так как по возврату предприятия они смогут предъявить арендодателю свои требования. В этой связи полагаем, что арендатору необходимо будет уведомить как своих кредиторов, так и кредиторов арендодателя.
Аналогично кредиторам арендодателя кредиторы арендатора также могут не согласиться с фактом возврата предприятия арендодателю и предъявить арендатору требование о досрочном исполнении обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Из материалов судебной практики следуют также иные требования к порядку возврата арендованного имущества арендодателю. Так, согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 лицо, получившее имущество по договору, в том числе договору аренды предприятия, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
В отличие от передачи имущества арендатору при заключении договора аренды в случае его прекращения подготовку предприятия к передаче, а также подготовку и передачу на подписание передаточного акта осуществляет арендатор за свой счет, поскольку в данном случае перед передачей имущества его эксплуатацию и извлечение из такой эксплуатации выгоды осуществляет именно арендатор, поэтому именно ему необходимо обеспечить передачу предприятия арендодателю в состоянии, максимально соответствующем его состоянию при заключении договора аренды.
2. Судебная практика:
— Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;
— Постановление ФАС Московского округа от 11.09.2001 N КГ-А40/4915-01;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2001 N А56-3397/01;
— Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2001 N КА-А41/1684-01;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 N 18АП-159/12;
— Определение Московского городского суда от 14.01.2013 N 11-239/13.
Статья 664 ГК РФ. Возврат арендованного предприятия
Новая редакция Ст. 664 ГК РФ
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к Статье 664 ГК РФ
Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.
Другой комментарий к Ст. 664 Гражданского кодекса Российской Федерации
Обязанность возврата предприятия отпадает при применении правил о недопустимости возврата или взыскания в натуре полученного по договору аренды предприятия (см. ст. 623 ГК и комментарий к ней).
В статье акцентируется внимание на процедуре возврата арендованного предприятия, распределении обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов.
2. Имущественный комплекс должен быть возвращен с учетом правил ст. 656 ГК о составе предприятия, т.е. с основными и оборотными средствами, с правами и обязанностями, в том числе с правами на результаты интеллектуальной деятельности и т.д. Иными словами, возврату подлежит действующий, функционирующий объект. Перевести на арендодателя свои долги, связанные с деятельностью предприятия, арендатор обязан, учитывая правила ст. 657 ГК. Порядок возврата арендованного предприятия, в том числе соблюдение процедуры составления и подписания передаточного акта, определяется правилами ст. 659 ГК.
3. Особым образом в статье распределяются обязанности по подготовке предприятия к передаче арендодателю и несению бремени связанных с этим расходов. Устанавливается, что подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендатора.
Данная обязанность взаимосвязана с обязанностью по несению расходов по подготовке предприятия к возврату. Поскольку коммерческая эксплуатация предприятия в этот период осуществляется арендатором, то и расходы по подготовке предприятия к передаче арендодателю возлагаются на него. Это могут быть, в частности, расходы по независимой оценке возвращаемого имущественного комплекса предприятия и определению его рыночной стоимости.
Правило о возложении на арендатора обязанности по подготовке к передаче предприятия и несению бремени связанных с этим расходов носит диспозитивный характер. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов. Так, стороны вправе возложить на арендатора обязанность по подготовке предприятия к сдаче, а связанные с этим наиболее значительные расходы перенести (полностью или в части) на арендодателя.
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье 664 ГК РФ
Обязанность возврата предприятия отпадает при применении правил о недопустимости возврата или взыскания в натуре полученного по договору аренды предприятия (см. ст. 623 ГК и комментарий к ней).
В статье акцентируется внимание на процедуре возврата арендованного предприятия, распределении обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов.
2. Имущественный комплекс должен быть возвращен с учетом правил ст. 656 ГК о составе предприятия, т.е. с основными и оборотными средствами, с правами и обязанностями, в том числе с правами на результаты интеллектуальной деятельности и т.д. Иными словами, возврату подлежит действующий, функционирующий объект. Перевести на арендодателя свои долги, связанные с деятельностью предприятия, арендатор обязан, учитывая правила ст. 657 ГК. Порядок возврата арендованного предприятия, в том числе соблюдение процедуры составления и подписания передаточного акта, определяется правилами ст. 659 ГК.
3. Особым образом в статье распределяются обязанности по подготовке предприятия к передаче арендодателю и несению бремени связанных с этим расходов. Устанавливается, что подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендатора.
Данная обязанность взаимосвязана с обязанностью по несению расходов по подготовке предприятия к возврату. Поскольку коммерческая эксплуатация предприятия в этот период осуществляется арендатором, то и расходы по подготовке предприятия к передаче арендодателю возлагаются на него. Это могут быть, в частности, расходы по независимой оценке возвращаемого имущественного комплекса предприятия и определению его рыночной стоимости.
Правило о возложении на арендатора обязанности по подготовке к передаче предприятия и несению бремени связанных с этим расходов носит диспозитивный характер. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов. Так, стороны вправе возложить на арендатора обязанность по подготовке предприятия к сдаче, а связанные с этим наиболее значительные расходы перенести (полностью или в части) на арендодателя.
Другой комментарий к статье 664 ГК РФ
Если при передаче предприятия в аренду составлять акт передачи и готовить имущество к передаче обязан арендодатель, то в случае окончания действия договора подготовительными действиями обязан заниматься арендатор. Он же несет расходы, связанные с указанными действиями. Впрочем иное положение может быть предусмотрено договором. При этом должны соблюдаться правила статей 656, 657 и 659 ГК РФ. Подробнее читайте в соответствующих комментариях.
Статья 664 ГК РФ. Возврат арендованного предприятия
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Комментарии к ст. 664 ГК РФ
1. В случае прекращения договора аренды предприятия независимо от оснований предприятие как имущественный комплекс должно быть возвращено арендатором арендодателю в соответствии с требованиями ГК РФ. Требования ГК РФ относительно порядка передачи арендованного предприятия следующие:
— подготовка и составление передаточного акта;
— указание в передаточном акте всех материальных ценностей и всего состава предприятия, передаваемого по договору аренды;
— соблюдение прав кредиторов. По аналогии со ст. 657 ГК РФ можно было бы предположить, что арендатор обязан уведомить только своих кредиторов с целью обеспечения соблюдения их прав. Однако на практике возврат предприятия как имущественного комплекса арендодателю может повлиять и на права кредиторов арендодателя, так как по возврату предприятия они смогут предъявить арендодателю свои требования. В этой связи полагаем, что арендатору необходимо будет уведомить как своих кредиторов, так и кредиторов арендодателя.
Аналогично кредиторам арендодателя кредиторы арендатора также могут не согласиться с фактом возврата предприятия арендодателю и предъявить арендатору требование о досрочном исполнении обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Из материалов судебной практики следуют также иные требования к порядку возврата арендованного имущества арендодателю. Так, согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 лицо, получившее имущество по договору, в том числе договору аренды предприятия, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
В отличие от передачи имущества арендатору при заключении договора аренды в случае его прекращения подготовку предприятия к передаче, а также подготовку и передачу на подписание передаточного акта осуществляет арендатор за свой счет, поскольку в данном случае перед передачей имущества его эксплуатацию и извлечение из такой эксплуатации выгоды осуществляет именно арендатор, поэтому именно ему необходимо обеспечить передачу предприятия арендодателю в состоянии, максимально соответствующем его состоянию при заключении договора аренды.
2. Судебная практика:
— Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;
— Постановление ФАС Московского округа от 11.09.2001 N КГ-А40/4915-01;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2001 N А56-3397/01;
— Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2001 N КА-А41/1684-01;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 N 18АП-159/12;
— Определение Московского городского суда от 14.01.2013 N 11-239/13.
Расторжение договора аренды. Заключительная часть статей о договоре аренды. Какие тонкости необходимо соблюсти при расторжении договора аренды? Давайте разбираться
В преддверие расторжения договора. Закон и договор.
Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.
Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).
При наличии нарушений, указанных в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, необходимо направить письменное предупреждение о расторжении договора аренды. При этом, во избежание спорных ситуаций при подаче искового заявления в суд, мы рекомендуем направлять такие письменные предупреждения на адрес, указанный в договоре аренды, а также на адрес, указанный в выписке из ЕГРЮЛ. При этом подчеркнем, что почтовая квитанция, а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды. Об этом достаточно давно говорит судебная практика: постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 № Ф05-4316/14 по делу № А41-32405/13; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 № Ф09-1854/10-С6; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-409/2016 и т.д. Таким образом, опись вложения при отправке письма обязательна.
В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).
Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.
Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.
Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).
Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.
Процесс передачи помещения
Какие могут быть риски? Зачастую, недобросовестные арендодатели специально прописывают условия договора аренды, которые невозможно качественно исполнить в связи с махинациями, проводимыми на арендном рынке. Приведем пример такого «недобросовестного пункта договора». «Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечению срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендатора Субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Субарендатором до подписания Сторонами акта приема–передачи (возврата) помещений. В случае не проведения ремонтных работ, Арендатор выплачивает штраф в размере суммы месячной арендной платы». Казалось бы, безобидная формулировка, все понятно. Однако в подобных формулировках и скрывается уловка. Дело в том, что в приведенном пункте договора не прописан случай, при котором Арендодатель во время приемки помещения не согласится с теми восстановительными работами, который провел Арендатор. Как быть, если при приёме-передачи помещения у Арендодателя возникнут замечания? Из логического толкования приведенного примера следует, что Арендатору придется заплатить штраф (и скорее всего суммы ремонтных (восстановительных) работ). Нет. В таком положении приведенный пример просто неприемлем. Если вы не заметили указанных положений договора, и все же пропустили такого рода «уловки», мы рекомендуем обращаться в суд. Но лучше всего внимательно читать условия договора.
Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:
Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.