Права потребителей при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства
Права потребителей при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства
Права потребителя в части нарушения срока передачи объекта долевого строительства регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – № 214-ФЗ) и Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1).
Согласно п. 2 ст. 6 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается застройщиком в двойном размере.
Сумма неустойки считается начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик по договору должен был передать квартиру и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 5 ст. 13 Закона № 2300-1 предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке.
Для выплаты неустойки за нарушение сроков передачи квартиры необходимо направить претензию в адрес застройщика с требованием выплаты неустойки в течение 10 дней.
В случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке либо игнорирования застройщиком требования потребителя, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд по месту нахождения организации, жительства или пребывания потребителя,заключения или исполнения договора. К иску необходимо приложить договор долевого участия, документы подтверждающие оплату, акт приема-передачи (при наличии), переписку с застройщиком (при наличии), претензию с квитанциями о направлении.
При этом, в данном случае согласно п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1, суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Кроме уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 № 214-ФЗ): расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрату или повреждение имущества; неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной № 214-ФЗ, то дольщик может дополнительно воспользоваться правами, предусмотренными ст. 15 Закона № 2300-1 – компенсацией морального вреда. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещенных убытков.
Помимо прочего, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что при нарушении предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства дольщик имеет право требовать уплаты неустойки, возмещение убытков и компенсации морального вреда, а также расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
Противоречивый законопроект. Почему нельзя исключать правоотношения между дольщиками и застройщиками из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей»
В настоящий момент на рассмотрении в Государственной Думе находится законопроект «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»» (далее – «Законопроект»), основной идеей которого является исключение правоотношений между гражданами и застройщиками в сфере долевого участия в строительстве из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» (далее – «ЗоЗПП»).
Законопроект предусматривает дополнение статьи 1 ЗоЗПП пунктом 3, следующего содержания:
3. Настоящий Закон не применяется к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Действующее правовое регулирование отношений в сфере долевого строительства
При этом к отношениям, не урегулированным Законом о долевом строительстве и вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется ЗоЗПП[1].
Так, ЗоЗПП регулируются отношения
Применение ЗоЗПП к отношениям между гражданами и застройщиками в сфере долевого строительства продиктовано защитой законодателем слабой стороны – гражданина, который не является профессиональным участником в области строительства и приобретает недвижимость для собственных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Нарушение «баланса интересов»
Согласно пояснительной записке к Законопроекту, применение ЗоЗПП к отношениям в области долевого участия в строительстве «ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков, создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности несостоятельности (банкротства) организации, осуществляющей строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, как следствие, приводит к риску утраты участниками долевого строительства возможности получения жилья».
Кроме того, применение ЗоЗПП к договорам долевого участия в строительстве «ставит участников долевого строительства и застройщиков в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается».
В частности, авторов Законопроекта не устраивает применение к застройщикам статьи 13 ЗоЗПП, устанавливающей ответственность исполнителя/продавца за нарушение прав потребителей:
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Повышенная, фактически двойная, финансовая нагрузка на застройщиков, в связи с применением ЗоЗПП, препятствует стабильному функционированию строительного рынка.
На первый взгляд инициатива снижения финансовой нагрузки на застройщиков должна положительно отразиться на исполнении ими своих обязательств перед покупателями. Особенно поддержка застройщиков важна сейчас – в период экономического спада и нестабильности курса национальной валюты.
К тому же консолидация норм, регулирующих отношения в сфере долевого участия в строительстве, в одном правовом акте упростила бы их восприятие и понимание того, какие способы защиты доступны гражданам при нарушении их прав.
Однако не все так однозначно.
Во-первых, Законопроект не предусматривает имплементации положений ЗоЗПП, защищающих права потребителей, в Закон об участии в долевом строительстве. Согласно тексту Законопроекта, предлагается лишь исключить применение ЗоЗПП к отношениям в сфере долевого участия в строительстве.
В случае принятия Законопроекта возникнет заметный пробел в правоприменительной практике, который вынудит суды искать альтернативные способы защиты прав участников долевого строительства. Лишение граждан имеющегося способа защиты может привести к увеличению числа правонарушений в сфере долевого строительства.
Возможно, появление Законопроекта связано с относительно недавними поправками в Закон об участии в долевом строительстве, предполагающими аккумулирование денежных средств дольщиков на счетах эскроу. В такой ситуации отношения между гражданами-дольщиками и застройщиками становятся опосредованными и, посредством такого механизма реализуется самостоятельный вид защиты средств граждан.
Во-вторых, Законопроект не предполагает внесения изменений в иные нормативные акты, кроме ЗоЗПП. Вместе с тем, как было указано выше, Закон об участии в долевом строительстве прямо предусматривает урегулирование ряда отношений нормами ЗоЗПП.
Законопроект в текущей редакции также вступает в противоречие с положениями статьи 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю ЗоЗПП и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Наконец, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, налагается на застройщика только в случае неисполнения им в добровольном порядке законных требований потребителя. Штраф в этом случае, помимо действенной защиты прав потребителей, призван стимулировать застройщика к досудебному разрешению споров. Кроме того, при наличии веских оснований, суд вправе сократить размер данного штрафа, как вида законной неустойки, или вообще его не взыскивать, применив положения статьи 333 ГК РФ[2]. Поэтому называть штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 ЗоЗПП, причиной тяжелого финансового положения застройщиков, – по меньшей мере преувеличение. В большей степени застройщики страдают от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентами и исполнителями, а также от непродуманных бизнес-процессов и нарушения требований закона со своей стороны.
Наряду с описанными выше недоработками и минусами Законопроекта существуют и другие, не менее важные негативные последствия, с которыми могут столкнуться потребители в случае его принятия. Рассмотрим их подробнее.
Негативные последствия принятия Законопроекта
Нарушение интересов слабой стороны договора долевого участия в строительстве
Права и ответственность в сфере долевого строительства возникают как из установленных законами норм, так и из условий договора участия в долевом строительстве.
На практике гражданин подписывает составленный застройщиком договор, который фактически является договором присоединения. Гражданин не вносит в договор выгодные для него изменения. Зачастую граждане далеки от юридических тонкостей и не всегда могут оценить с юридической точки зрения все условия договора.
По данным государственного доклада «Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2018 году» следует, что на 1 проверку в сфере долевого строительства при осуществлении федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей приходилось 3,05 нарушений. При этом анализ структуры выявленных нарушений указывает на то, что наибольшее количество нарушений характеризуется включением в договор долевого участия в строительстве условий, ущемляющих права потребителей (44 % вынесенных постановлений по делу об административном правонарушении в отношении застройщиков). Характерными нарушениями для договоров участия в долевом строительстве является включение в договор условий, ограничивающих ответственность застройщика перед участником долевого строительства за нарушение сроков строительства или требований к качеству объекта долевого строительства;
Рассматриваемый же законопроект фактически приравнивает потребителя к осуществляющему предпринимательскую деятельность профессиональному участнику строительства, чем существенно снижает правовую защищенность граждан. Данное предложение противоречит статье 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».
Важно обратить внимание, что в случае принятия Законопроекта, к гражданам – участникам отношений в сфере долевого участия в строительстве не будет применяться статья 16 ЗоЗПП, согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Гражданам станет сложнее доказать, что условия договора долевого участия с застройщиком ущемляют их права. Возникнет необходимость сбора и предоставления в рамках спора дополнительных доказательств.
Изменение размера госпошлины
В настоящий момент истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождены от уплаты государственной пошлины (если цена иска не превышает 1 млн. рублей)[3].
В случае принятия Законопроекта дольщики не смогут воспользоваться освобождением от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд. Соответственно, граждане будут вынуждены нести дополнительные расходы.
Ограничение подсудности спора
В настоящий момент согласно статье 17 ЗоЗПП гражданин, заключивший договор долевого участия в строительстве, может подавать иски по своему выбору – в суд по юридическому адресу застройщика, в суд по месту нахождения строящегося объекта, либо в суд по месту жительства.
В случае принятия Законопроекта споры будут рассматриваться по общим правилам подсудности – то есть в суде по юридическому адресу застройщика (ответчика).
В этой связи возникает ряд «побочных» негативных последствий:
Сложность взыскания морального вреда
Согласно действующему законодательству и судебной практике[4] при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
В случае принятия Законопроекта доказать причинение морального вреда гражданам станет сложнее. Появится необходимость предоставления в суд доказательств понесенного морального вреда, а также причинно-следственной связи между действиями застройщика и понесенными физическими и нравственными страданиями дольщика.
Вывод
Суммируя вышеизложенное, можно прийти к однозначному выводу, что анализируемый Законопроект не будет способствовать совершенствованию правоотношений в сфере долевого участия в строительстве. Напротив, его принятие может стать причиной возникновения новых правонарушений, а также приведет к пробелам в законодательстве.
Представляется, что баланс прав и законных интересов участников долевого строительства и застройщиков в достаточной степени обеспечивается посредством действующего правового регулирования с учетом судебной практики. Хотя, несомненно, законодательство в данной сфере нельзя назвать идеальным.
О защите прав потребителей в сфере долевого строительства многоквартирных домов
Верховный Суд Российской Федерации в очередной раз подтвердил, что гарантии, предусмотренные Законом «О защите прав потребителей», не могут быть снижены условиями договора, а специальные законы могут предусматривать только улучшение положения потребителя по сравнению с базовым законом.
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 г. утвержден Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), пунктом 26 которого высшая судебная инстанция поддержала территориальный орган Роспотребнадзора в г. Санкт-Петербурге, привлекший к ответственности застройщика за нарушение прав потребителей.
В договоры участия в долевом строительстве застройщиком были включены условия, ущемляющие права потребителей. Одним из условий фактически занижался гарантийный срок объекта долевого строительства. Роспотребнадзор указал, что условие договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Другое условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта. Согласно условиям договора в случае, если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Таким образом, потребитель был лишен договором права требовать соразмерного уменьшения цены договора, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Такое толкование заслуживает поддержки и гарантирует потребителям реальное соблюдение того высокого уровня правовых гарантий, которые предусмотрены Законом «О защите прав потребителей», независимо от содержания отраслевых законов, регулирующих зачастую отношения с участием не только потребителей, но и иных субъектов экономической деятельности.
Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.
Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.
Закон № 214 определяет дольщика (участника долевого строительства) как физических или юридических лиц, которые вложили денежные средства в строительство на основании договора долевого участия (ДДУ). Застройщика – как юридическое лицо, имеющее право использования земельного участка, получившего в установленном порядке разрешение на строительство и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Права и обязанности застройщика при долевом строительстве:
Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный ДДУ срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.
Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:
· оформить все необходимые документы;
· соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
· соблюдать качество работы;
· размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
· добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
· своевременно передать жилье участникам.
Данный перечень не является исчерпывающим.
Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:
· заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
· расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
· выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
· обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.
Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.
Права и обязанности дольщика:
Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.
Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:
· если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
· если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
· если возведение многоквартирного дома приостановлено;
· если работы по строительству выполнены некачественно;
· если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:
· устранения недостатков работ;
· уменьшения стоимости квартиры;
· возмещения расходов на устранение недостатков.
Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.
Каковы способы защиты участников долевого строительства?
Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
· права собственности на объект недвижимости;
· права собственности на объект незавершенного строительства;
· права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в ПИФ, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
3. Возмещение убытков
Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-4950/2019).
4. Взыскание неустойки (пеней)
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
1) если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
С 28.10.2019 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 6,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 25.10.2019).
5. Компенсация морального вреда
6. Взыскание штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 18-КГ19-101).
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).
7. Прекращение правоотношений
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.
Если денежные средства в счет уплаты по ДДУ внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от ДДУ также являются (ч. 7, 7.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ):
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
8. Обращение за содействием к органам государственной власти
Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.
Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.
В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).
Кроме того, если застройщик осуществляет строительство исключительно на территории г. Москвы, органы государственной власти г. Москвы в определенных случаях могут обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого застройщика банкротом (ст. 4 Закона от 15.04.1993 N 4802-1).
9. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или отчислений в Фонд защиты граждан
Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).
До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ).
Так, в частности, наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты (п. 2 ч. 35 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; пп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 N ИН-015-53/45).
Застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты дольщикам при банкротстве застройщика возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения на момент выплаты возмещения или в размере уплаченной цены договора, предусматривающего передачу машино-мест и нежилых помещений, за исключением предусмотренных законом случаев. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению названного Фонда защиты прав граждан, в том числе через банки-агенты.
Выплата возмещения осуществляется Фондом до завершения процедуры конкурсного производства застройщика или до даты принятия судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика другому застройщику (приобретателю). Если Фондом принято решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, то возмещение выплачивается также по требованиям участников долевого строительства, которые были включены в соответствующий реестр требований после принятия Фондом указанного решения и не были переданы приобретателю, в том числе если обязательные взносы по договорам не уплачивались.
Следует также учитывать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ).
Обратите внимание! Доход в виде возмещения из средств компенсационного фонда, формируемого в целях защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
10. Финансирование строительства Фондом субъекта РФ
В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств (ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ).
11. Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).