214 фз расторжение договора в одностороннем порядке застройщиком
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 9
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
(см. текст в предыдущей редакции)
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются проценты, подлежащие уплате дольщику по ч. 2 ст. 9. По требованиям об уплате процентов, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются проценты, подлежащие уплате дольщику по ч. 6 ст. 9. По требованиям об уплате процентов, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
(часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Статья 9. Расторжение договора
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ в статью 9 настоящего Федерального закона внесены изменения
Статья 9. Расторжение договора
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 9 настоящего Федерального закона
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в пункт 1 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона внесены изменения
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
Информация об изменениях:
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ пункт 2 части 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 9 настоящего Федерального закона дополнена частью 1.2, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
ГАРАНТ:
Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 9, за период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., не начисляются
В отношении уплаты процентов, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 г., предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.
Требования, предусмотренные частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
ГАРАНТ:
Требования, предусмотренные частью 5 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
ГАРАНТ:
Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частью 6 статьи 9, за период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., не начисляются
В отношении уплаты процентов, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 г., предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.
Требования, предусмотренные частью 6 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
ГАРАНТ:
Требования, предусмотренные частью 7 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке
Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков.
Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.
Без суда
Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.
В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы.
Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.
Через суд
В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.
Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.
Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.
По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.
Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»:
— Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Риски для дольщика
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
Как происходит на практике
По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут. С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
— В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.