Новый Указ об ипотечном жилищном кредитовании
16 апреля 2020 г. Президентом Республики Беларусь подписан Указ N 130, изданный в целях развития ипотечного кредитования приобретения готового жилья на первичном и вторичном рынке и дополняющий действующие в настоящее время нормы законодательства о залоге недвижимости.
Справочно
Первичный рынок жилья — рынок жилья, на котором совершаются сделки купли-продажи новых жилых помещений.
Вторичный рынок жилья — рынок жилья, на котором совершаются сделки купли-продажи жилых помещений, ранее использовавшихся для проживания граждан .
Сфера действия Указа N 130
Справочно
Белорусское законодательство довольно широко определяет понятие «ипотека», под которым понимается передача в залог любой недвижимости — как жилой, так и коммерческой .
Ипотечное кредитование согласно Указу N 130 — одна из разновидностей ипотеки, при которой:
— обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, обеспечиваются залогом;
— в залог передаются объекты жилой недвижимости;
— роли залогодателя выступают исключительно граждане. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то при ее залоге нормы Указа N 130 применяться не будут.
Предмет ипотеки
Внимание!
В ипотеку согласно Указу N 130 могут быть переданы только объекты, которые на момент заключения кредитного договора уже зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним . Иными словами, согласно Указу N 130 ипотеку получится оформить только на готовое жилье. На участников долевого строительства и кредиты под строительство жилья, которое только находится на этапе возведения, нормы Указа N 130 не будут распространяться.
Может ли банк потребовать другое обеспечение по ипотечному кредиту
Указ N 130 предусматривает возможность дополнительного применения поручительства и других способов обеспечения обязательств по кредитному договору одновременно с ипотекой.
Регистрация ипотеки
Согласно Указу N 130 право залога (ипотеки) жилья возникает у банка с момента заключения соответствующего кредитного договора.
Обращение взыскания на предмет ипотеки
Законодательство об исполнительном производстве и ранее предусматривало, что на жилой дом или квартиру, переданные в ипотеку, может быть обращено взыскание при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства, даже если в нем постоянно проживают должник и его семья.
Указ N 130 устанавливает дополнительные условия, только при наступлении которых одновременно может быть обращено взыскание на предмет ипотеки:
— размер задолженности по основной сумме долга (т.е. без учета штрафных санкций и процентов) превышает 10% от предоставленной суммы кредита;
Кредитным договором положения Указа N 130 в этой части не могут быть изменены.
Положения Указа N 130 вступают в силу спустя 6 месяцев после его официального опубликования, а именно 19.10.2020.
Приведет ли в сегодняшних реалиях появление Указа N 130 к снижению ставок по кредитам и более активному кредитованию сделок с жильем на вторичном рынке — будет понятно позже.
Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Условия ипотеки: что меняет новый Указ Президента
16 апреля Президент Беларуси подписал Указ № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании». Какие нововведения ждут всех тех, кто давно хотел обзавестись жильем, но боялся?
Если кратко, то при ипотеке человек получает жилье и выплачивает за него деньги. При этом до произведения последней выплаты оно находится в собственности у банка. Этот момент и является принципиальным отличием ипотечного кредитования от классического.
Конечно, для того, чтобы человек взял жилье в ипотеку, а банк был готов ее предоставить, обеим сторонам нужны гарантии. Население хочет четко знать, что не окажется на улице при первой подвернувшейся возможности, а банк – что точно вернет свои деньги.
Еще в марте Министр архитектуры и строительства Дмитрий Микуленок заявлял, что документ об ипотеке и строительных сбережениях будет подписан до конца года. Он отмечал, что в проекте Указа устранены все проблемные вопросы. И вот Указ подписан.
Что можно передать в ипотеку в Беларуси
В ипотеку появится возможность передать жилье, зарегистрированное в установленном порядке, включая жилье, купленное на вторичном рынке. Имеется в виду покупка квартир (или долей квартир) в многоквартирных домах, одноквартирных жилых домах. Залогом выступает приобретаемое жилье.
Ипотека будет распространяться и на земельный участок, где находится дом.
При этом нововведения не затрагивают строящееся или еще не зарегистрированное жилье.
Отсрочка выплат по ипотеке для военных
Если кредитополучатель проходит срочную военную (или альтернативную) службу, то на это время у него будет возможность взять отсрочку выплат по ипотеке.
Что может требовать банк?
У банка останется возможность требовать с кредитополучателя иные способы обеспечения исполнения обязательств, кроме ипотеки. На данный момент самым распространенным из них является поручительство. Однако в первую очередь банк взыщет именно предмет ипотеки, то есть квартиру.
Требования других кредиторов, обеспеченные залогом этого жилья, будут исполняться после полного погашения долгов банка.
Когда жилье переходит в залог банку?
Право залога жилья появляется у банка после заключения кредитного договора.
Что с госрегистрацией?
Госрегистрация залога (ипотеки) жилья, земельного участка, где оно находится, происходит вместе с госрегистрацией перехода кредитополучателю права собственности на жилье. При этом сведения о залоге (ипотеке) банк самостоятельно передаст в территориальную организацию по госрегистрации недвижимости по месту нахождения жилья.
Когда банк может забрать «ипотечное» жилье?
Интересно, что до того, как будет выплачен кредит на жилое помещение, госорганы не смогут ограничить владение, пользование или распоряжение им. Эти ограничения допускаются только в интересах банка-залогодержателя или с его согласия, а также в исполнительном производстве.
Когда все это начнет действовать?
Новый Указ вступит в силу с октября 2020 года. При этом нововведения не будут распространяться на отношения в рамках кредитных договоров, заключенных до вступления в силу указа.
В Беларуси узаконили кабалу? Ипотека будет дешевой, как в Европе? Что изменил новый указ президента
Белорусы часто сетуют, что в стране нет доступных кредитов на жилье. Это справедливо, ведь в Европе и США ипотека выдается под 1—3% в год, а у нас даже в лучшие времена ставка не опускалась ниже 12%. Но такому положению дел мы во многом обязаны социальной направленности белорусского государства, в законах которого не было четкого механизма выселения неплательщиков из ипотечных квартир. 16 апреля президент подписал новый указ об ипотеке, который предпринимает попытку задать правила выселения. Адвокат Борис Лев объяснил Onliner, что изменит этот указ, а Onliner объясняет своим читателям.
Что изменилось?
В Беларуси и раньше была ипотека, то есть кредиты, которые выдаются на покупку жилья под залог этого жилья. Однако на практике закон об ипотеке не работал, поскольку в нем не были предусмотрены четкие механизмы по выселению неплательщиков из ипотечных квартир. В итоге банкам приходилось закладывать свои риски в процент по кредиту.
В новом указе есть важное новшество, которое вводит процедуру взыскания ипотечного имущества. Теперь банк сможет взыскать предмет ипотеки, если задолженность по основной сумме долга превышает 10% от суммы предоставленного кредита, а также просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев).
Раньше ни срок, ни задолженность, при которой кредитор может обратиться в суд, не регламентировались законом. Кредитодатель подавал иск при нарушении условий кредитного договора, и решение принималось на усмотрение суда.
Указ не избавил банки от рисков, связанных с предоставлением ипотеки некоторым категориям граждан
Раньше основными документами, которые предусматривали процедуру выселения, были Жилищный кодекс и закон об ипотеке, согласно которому суд никогда, ни при каких обстоятельствах не мог вынести решение о выселении детей из квартиры на улицу. В новом указе президента эта ссылка отсутствует, то есть документ игнорирует вопрос выселения детей из ипотечных квартир. А значит, вынося решение по подобным искам, суды будут руководствоваться Жилищным кодексом, по которому дети не могут быть выселены на улицу, даже если квартира куплена в кредит.
К тому же возникли дополнительные риски для банков при предоставлении ипотечного кредита военнообязанным. Если кредитополучателя призвали в армию, банк должен предоставить отсрочку по выплатам кредита. Вероятно, это повысит привлекательность службы в армии, но ипотечному рынку только навредит.
Ставки по ипотеке снизятся хоть чуть-чуть?
Скорее всего, указ не сможет оживить ипотечный рынок и каким-то образом повлиять на снижение ставок, считает адвокат Борис Лев. Для этого в Беларуси должна сложиться правоприменительная практика по выселению всех категорий граждан из ипотечных квартир, включая детей и призывников. Именно невозможность выселить проблемных кредитополучателей вынуждала банки закладывать высокие финансовые риски в процентные ставки по ипотечному кредиту, которые в итоге ложились на добросовестного кредитополучателя. Последний был вынужден расплачиваться и за себя, и за того парня с детьми, который прописал их в ипотечной квартире, фактически подстраховавшись от выселения.
Сейчас банки со скрипом предоставляют ипотечные кредиты семьям с детьми, зная, что в случае неуплаты их нельзя будет выселить из квартиры, купленной в кредит. Большинство банков не выдают семьям с детьми кредиты без поручителей. Видимо, в будущем похожим образом банки будут относиться к мужчинам призывного возраста, которые не успели отдать свой воинский долг отчизне.
Однако эти меры не страхуют банки от рисков, ведь ипотека выдается на десятилетия, и в течение этого срока многие люди обрастают семьями и детьми.
Что должно случиться, чтобы у нас была ипотека под 1—2%, как в Европе?
Процентная ставка по любому кредиту складывается из двух слагаемых: ставки рефинансирования и маржи, которую банк забирает себе.
Ставка рефинансирования — это цена, по которой кредитные учреждения получают деньги от Нацбанка, и она зависит от экономической ситуации в стране. В европейских странах ситуация, как правило, стабильная, что позволяет государствам давать деньги взаймы банкам под очень низкий процент. В Беларуси за последние 10 лет случилось 4 кризиса, поэтому у нас не может быть такая же низкая ставка рефинансирования, как в Европе, где «коронакризис» — редкое исключение из правил.
Именно высокая ставка рефинансирования делает жилищные кредиты в Беларуси такими дорогими. Например, сейчас СР составляет 8,75%, а банки выдают кредиты на жилье под 14,19% годовых, то есть банковская прибыль составляет 5,44%.
Что же касается маржинальности, то она зависит в первую очередь от правоприменительной практики выселения должников.
— Ипотечный инвестор должен чувствовать, что в Беларуси он защищен, — объясняет адвокат Борис Лев. — Нужна стабильная правоприменительная практика по выселению, которая не меняется в зависимости от того, кто участвует в судебном процессе. Нужно, чтобы эта практика была прозрачная, чтобы ипотечный инвестор смог с ней ознакомиться. Нужна стабильность и предсказуемость экономики. Только тогда маржинальность по ипотечным кредитам может снизиться на пару процентов.
В новую квартиру с новым матрасом. Есть на складе у продавцов.
Главой государства подписан Указ об ипотечном жилищном кредитовании
В целях совершенствования государственной жилищной политики и создания дополнительных условий по обеспечению прав граждан-кредитополучателей 16 апреля Главой государства подписан Указ № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании».
Указом определено, что в качестве предмета ипотеки может выступать жилье, которое на момент заключения соответствующего кредитного договора зарегистрировано в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Ипотека при этом распространяется на земельный участок, находящийся в частной собственности, на котором расположено жилье, либо на право аренды (если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата) такого земельного участка (зарегистрированную долю в праве собственности или аренды на такой земельный участок), принадлежащие кредитополучателю либо переход права на которые к нему осуществляется одновременно с переходом права собственности на жилье.
В случае ненадлежащего исполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору банкам предоставлено первоочередное право на удовлетворение неисполненных обязательств по жилищному кредиту за счет предмета ипотеки. Требования других кредиторов, обеспеченные залогом этого жилья, будут удовлетворяться после полного погашения долгов банка.
Документом установлены условия, при одновременном нарушении которых банк сможет обратить взыскание на предмет ипотеки:
Гражданам, проходящим срочную военную (или альтернативную) службу, предоставляется отсрочка погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту и уплаты процентов за пользование им на период службы.
Основные положения Указа вступают в силу через шесть месяцев после официального опубликования.
Ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (статья 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Ипотека является правом залогодержателя распорядиться заложенной недвижимостью независимо от ее принадлежности на праве собственности залогодателю или иному лицу путем обращения взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства (статья 45 Модельного закона «Об ограниченных вещных правах» принятого постановлением Межпарламентской ассамблеи государств – участников Содружества Независимых Государств 27 ноября 2015г. №43-9).
По информации Национального правового Интернет-портала Республики Беларусь
При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и нажмите «Ctrl+Enter».
Какие преимущества при строительстве жилья даст новый указ об ипотеке
Жилищный вопрос для многих пока остается актуальным. Об этом говорят и цифры: по данным Минстройархитектуры, на начало этого года в очереди на улучшение жилищных условий в стране стояли более 649,2 тыс семей, 40,2 тысяч из них – многодетные. Одна из задач, которую государство решало в последнее время, – создать условия для того, чтобы население активно участвовало в строительстве «квадратов» для себя не только с помощью господдержки, но и за счет вложения собственных средств. Выход в данном случае только один – внедрение ипотеки. Предпосылки для этого созданы: постепенно снижается ставка рефинансирования, кредиты банков доступны и востребованны. И вот прорыв наметился на законодательном поле – 16 апреля Президент подписал Указ № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании».
Согласно документу предметом ипотеки может выступать только жилье, зарегистрированное в установленном порядке, в том числе и приобретенное на вторичном рынке жилой недвижимости. При этом ипотека будет распространяться также на земельный участок, на котором расположено приобретаемое жилье, пояснил нам заместитель Министра экономики Юрий Чеботарь.
– Принятие указа – один из шагов для того, чтобы ипотечное кредитование нашло более широкое применение как в банках, так и у населения, – говорит он. – На сегодняшний день банки в принципе кредитуют под залог жилья. Но порой возникают вопросы. И эти вопросы указ как раз и урегулировал. Во-первых, применили ипотечное кредитование к готовому жилью как на первичном рынке, так и на вторичном, что очень актуально для наших граждан. Во-вторых, многие говорили о том, что наравне с залогом применяются и иные способы обеспечения обязательств, например, поручители. Сегодня некоторым сложно найти поручителей. Поэтому указ устанавливает первоочередность как раз залогового обеспечения.
Согласно Указу № 130, банк сможет обратить взыскание на предмет ипотеки только при одновременном нарушении двух условий кредитного договора: если задолженность по основной сумме долга превышает 10 процентов от суммы предоставленного кредита, а также просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней. А в случае смерти кредитополучателя – более 9 месяцев.
– С другой стороны, указ внедряет механизмы, связанные с поддержкой получателей кредита, – продолжает Юрий Чеботарь. – Также решены отдельные вопросы администрирования (это касается банковской сферы) для того чтобы более ускоренно проходили механизмы регистрации договоров залога. Кроме того, указ внедряет такой механизм, как первоочередность залога квартиры по сравнению со всеми иными претензиями на эту квартиру. Требования других кредиторов, обеспеченные залогом этого жилья, будут удовлетворяться после полного погашения долгов банка. Это важно с позиции того, чтобы банки были убеждены, что с их залогом ничего не случится.
Важная деталь: граждане, проходящие срочную военную или альтернативную службу, смогут воспользоваться отсрочкой погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту и процентам за пользование им на период службы. И еще. С принятием указа упрощена регистрация залога. Теперь банк самостоятельно направляет необходимую информацию в территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества.
Владислав Сычевич, «Рэспубліка», 18 апреля 2020 г.