Куда деньги дел? Государство проверит все сделки с недвижимостью и расходы по ним
Думаете, что продажа квартиры — значимое событие только для вас? Нет. Радость от сделки с недвижимостью с вами разделит Росфинмониторинг, а банки будут ревностно следить, чтобы деньги, полученные от её продажи, пошли исключительно на благие цели. Таковы поправки в законодательство, которые вступят в силу с 10 января 2021 года.
Поправки в 115-ФЗ, прозванный в народе «антиотмывочным», и сейчас предполагают контроль за сделками с недвижимостью, но до конца 2020 года отчёт в Росфинмониторинг поступает только об операциях, по которым переходит право собственности. На практике это чаще всего купля-продажа. Сумма сделки, которая подлежит контролю, — от 3 млн и выше.
С 10 января 2021 года норма 115-ФЗ, касающаяся сделок с недвижимостью, будет уточнена. Во-первых, под наблюдение попадёт не только купля-продажа, но и все прочие операции с недвижимостью: аренда, ипотека, коммерческий найм и прочее.
Во-вторых, с 2021 года организации будут подавать отчёт не о самой операции, как это происходит сейчас, а о следующей операции с деньгами, осуществляемой в рамках сделки с недвижимостью.
Центробанк комментирует пункт поправок так:
Обращаем внимание, что под контроль попадают не только юридические лица, но и физические.
Стоит ли бояться новшества? Если сделка честная и прозрачная, то нет. Среднестатистический человек продаёт квартиру и следом покупает другую. Признаков сомнительной операции нет.
Не надо забывать, что данные о сделках с недвижимостью попадают ещё и ФНС. Особенно когда расходы на покупку несоразмеримы с доходами. У налоговой может возникнуть вопрос: откуда появились деньги, нет ли нелегальных доходов? Подобную историю мы разбирали в статье «Не по средствам живёшь».
Что изменилось в правилах контроля за снятием наличных и переводами в 2021 году
10 января 2021 года вступили в силу новые правила контроля за денежными переводами и сделками. Эти изменения коснулись всем известного федерального закона № 115-ФЗ — того самого, из-за которого блокируют счета в банках и передают данные о сделках в Росфинмониторинг.
В интернете ходят слухи, что теперь контроль за обычными переводами будет строже, а если человек снимет со счета от 600 000 Р — данные попадут в Росфинмониторинг и ФНС спросит об источнике дохода. А за переводы с карты на карту чуть ли не штрафовать собираются. Еще усиливается контроль за почтовыми переводами и сделками с недвижимостью.
Вот что писали СМИ об этом законе:
Что из этого правда — разбираемся на основании закона, а не статей в интернете.
Как победить выгорание
Оборот наличных
Как было раньше. Есть операции, которые подлежат обязательному контролю. То есть информация о них передается в Росфинмониторинг. В числе таких операций покупка валюты, приобретение ценных бумаг за наличные, внесение наличных в уставный капитал. Полный список — в статье 6 ФЗ № 115-ФЗ.
Если фирма снимала наличные со счета, такая операция тоже могла попасть под контроль.
Что изменилось. Контролю подлежат операции по снятию или зачислению наличных на счет организации или ИП. Раньше такое условие тоже было, но с оговоркой: если операция не связана с обычной деятельностью. Например, на счет лесопилки поступают наличные за консультационные услуги. Или химчистка снимает деньги на покупку бензовоза. С 10 января оговорка отменена — теперь любые операции с наличными по счету юрлица на сумму от 600 000 Р подлежат контролю. Например, если деньги снимают на зарплату или командировки.
Контролировать операции юрлиц банк должен только в том случае, если деньги снимают или вносят непосредственно в этой кредитной организации. То есть операция должна проходить по счету, открытому в этом банке. Если деньги на счет фирмы зачислены через банкомат или кассу другого банка, контролю они не подлежат.
Но физлиц и самозанятых все это не касается. В законе нет и не было такой нормы, чтобы любое снятие наличных с карты на сумму больше лимита попадало в Росфинмониторинг. Там еще с 2019 года есть условие о контроле за операциями по снятию наличных в банкоматах — но только с карт, выпущенных иностранными банками. Причем не во всех государствах, а только в тех, что есть в специальном перечне.
Это не значит, что банк не может запросить пояснения по другим операциям. Но такой запрос будет инициативой финмониторинга банка, а не федерального ведомства.
Операции с недвижимостью
Как было раньше. Сделки с недвижимостью контролировались и до поправок. Это касалось сумм от 3 000 000 Р или эквивалента в валюте. Но до 10 января в Росфинмониторинг нужно было сообщать только о тех сделках, что касались перехода права собственности.
Что изменилось. С 10 января все операции по сделкам с недвижимостью на сумму от 3 000 000 Р подлежат обязательному контролю — как при наличном, так и при безналичном расчете. Хорошая новость в том, что информацию о таких операциях больше не должны предоставлять посредники — ИП и фирмы, которые работают в риелторском бизнесе. Все обязанности по контролю с них не сняли, но информировать о сделках больше не нужно.
Операции по зачислению денег на счет эскроу под контроль не попадают. При возврате денег с такого счета — тоже. А вот если деньги переводятся бенефициару — это уже интересно Росфинмониторингу.
Почтовые переводы
Если перевод в валюте, учитывается эквивалент по курсу ЦБ. Раньше почтовые переводы обязательному контролю не подлежали.
Баланс мобильного телефона
Это еще один новый вид операций под обязательным контролем. С 10 января возврат неиспользованного аванса за услуги связи привлечет внимание Росфинмониторинга, если сумма составит 100 000 Р и более. Сведения о выводе денег таким способом передают операторы связи.
Покупка ювелирных изделий
Цифровая валюта
Криптовалюта и токены официально считаются имуществом. А операции с ними с 1 января 2021 года подлежат обязательному контролю, если сумма составит 600 000 Р и более.
Операторы финансовых платформ и информационных систем для выпуска и обмена криптовалюты должны сообщать о сделках в Росфинмониторинг.
При этом принимать оплату криптовалютой запрещено, предлагать такой способ расчетов — тоже. Хотя в том же законе указано, что цифровая валюта может использоваться для инвестиций и быть средством платежа.
Отмена контроля
Из списка операций, которые подлежат обязательному контролю, с 10 января исключены такие:
Что еще изменилось в правилах контроля за расчетами
Поправки коснулись зачисления и списания денег для лизинговых платежей от 600 000 Р : они попали под обязательный контроль. Аналогично — с операциями иностранных структур, если они работают не дольше трех месяцев и раньше движений по счету не было.
Формулировки о контроле операций, связанных с азартными играми, стали конкретнее, но такие выплаты и раньше были под наблюдением.
Под контроль попали страховые выплаты юрлицам — для физлиц так было и раньше. Росфинмониторинг будет получать информацию о выплатах по страхованию на случай смерти, дожития, пенсионному страхованию или полисам с периодическими выплатами.
Что делать с этими изменениями
Контроль операций по закону № 115-ФЗ не предусматривает участия людей и компаний. То есть владельцу счета или участнику сделки ничего делать не нужно. Информацию должен передавать банк, ломбард, магазин, нотариус, адвокат, организатор азартной игры, страховая компания, почта или оператор связи.
Если вы не отмываете доходы и не занимаетесь запрещенной деятельностью, новый закон ничего не изменит. Даже если информация о сделке попадет в Росфинмониторинг, это совершенно не означает, что дальше будет что-то происходить.
Кроме Росфинмониторинга операции контролируют еще и банки. Они могут отказать подозрительному клиенту в дистанционном обслуживании или запросить у него документы по сделке.
Налоговая никакой информации о снятии наличных не получает, и контролировать движение денег по счету новый закон ей не позволяет. Это по-прежнему возможно только в рамках проверки, но не автоматически. А штрафы могут быть, только если удастся доказать незадекларированный доход. Денежные переводы не признаются им по умолчанию, а дарить подарки деньгами в России пока никто не запрещал.
Если все же получаете доход, но хотите сэкономить на налогах и не бояться вопросов о поступлениях — присмотритесь к самозанятости.
Новые «антиотмывочные» правила: что нужно знать
До 10 января 2021 года «антиотмывочный» закон не действовал для организаций, чья деятельность была связана с наличными денежными средствами.
Благодаря этой норме некоторые юрлица (например, те, что занимаются розничной торговлей), могли пополнять банковский счет крупными суммами наличных или снимать их и не попадать под контроль 115-го ФЗ. Операции подобных компаний дороже 600 000 руб. проверялись только в случаях, когда они не были обусловлены характером их деятельности. Банки выявляли такие операции и передавали информацию о них в Росфинмониторинг – орган, который и проверяет соблюдение «антиотмывочного» закона.
С другой стороны, возможно, объем отчетности окажется настолько велик, что банкам придется заниматься исключительно отчетностью в ущерб выявлению сомнительных операций, а бизнесу нести повышенные риски блокировки счетов.
Как подчеркнули в ЦБ, цель изменений – «снизить нагрузку на финансовые институты при информировании финансовой разведки об операциях, подлежащих обязательному контролю». А в Росфинмониторинге заверили: вступление поправок в силу «не повлечет изменения модели отношений юридических и физических лиц с банками и иными уполномоченными организациями».
В прессе встречались заявления о том, что Росфинмониторинг берет под контроль все операции с наличными, включая снятие физическими лицами средств свыше 600 000 руб. в банкоматах, обращает внимание Кривошейкина. Это не так: изменения по контролю за операциями свыше 600 000 руб. касаются только юридических лиц.
Физических лиц тоже ждут изменения. Росфинмониторинг возьмет под контроль переводы с использованием счетов мобильных операторов. Любая операция по снятию более чем 100 000 руб. с мобильного номера теперь будет проверяться.
Еще власти взяли под контроль почтовые денежные переводы. Пороговая сумма – те же 100 000 руб.
Наконец, еще одно изменение напрямую не связано с «антиотмывочным» законом, но вписывается в общую тенденцию усиления контроля за расчетами граждан. С 6 января 2021 года банки начали делиться с ФНС информацией об открытии и закрытии электронных кошельков. Изменения касаются пользователей всех крупнейших платежных сервисов, таких как «Яндекс.Деньги», «QIWI Кошелек», WebMoney, PayPal и других. «Такая практика давно уже распространяется на банковские счета, теперь аналогичные правила ввели и для электронных кошельков», – комментирует Ольга Кривошейкина.
Закон об этом вступил в силу еще 1 апреля 2020-го, но применяться начал только сейчас: без указания ЦБ банки не могли начать передавать данные.
Отменяются «сделочные коды». Новые требования меняют контроль «сделок» на контроль «операций»: отныне обязательному контролю подлежат именно операции по осуществлению расчетов в рамках сделки, а не сами сделки, как раньше.
Например, в законе есть правило о том, что под правила «антиотмывочного» законодательства попадают сделки с недвижимостью дороже 3 млн руб. Но если раньше банк без предоставления документов (например, договора купли-продажи) от клиента мог и не узнать, что платеж был как-то связан с недвижимостью, то теперь это и не потребуется. Проверять смогут все расчетные операции, которые подходят под формальные критерии.
По мнению руководителя уголовной практики Нортия ГКС Нортия ГКС Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты × Натальи Ушаковой, это позволит «наиболее широко» толковать подозрительные и подлежащие обязательному контролю операции. «У банков будет больше возможностей запрашивать документы, возрастут риски привлечения к ответственности за неисполнение требований «антиотмывочного» законодательства», – рассказывает Ушакова.
Поправка относительно контроля за операциями с недвижимостью породила «особенно много спорных заявлений», комментирует Ольга Кривошейкина.
Теперь контролю подлежат все операции дороже 3 млн руб. при сделках с недвижимостью, а не только сделки, результатом которых становится переход права собственности на недвижимое имущество (как правило, договоры купли-продажи). «Но на самом деле, нельзя сказать, что регулирование в этой сфере кардинально изменилось», – отмечает эксперт. Ведь риелторы и раньше отчитывались по сделкам с недвижимостью свыше 3 млн руб.
Некоторые эксперты также говорят о возникшей у покупателей обязанности подтверждать происхождение средств, потраченных на покупку недвижимости дороже 3 млн руб. «Но и в этой части регулирование не поменялось, право финансовых организаций запрашивать подтверждение происхождения средств при крупных операциях было и до вступления в силу поправок», – рассказывает Кривошейкина.
Тем не менее покупателям квартир и земельных участков нужно быть готовыми к тому, что теперь и банки, и Росфинмониторинг могут попросить объяснить, откуда взялись деньги на сделку, которая показалась им подозрительной.
Важное изменение для бизнеса: все операции по договорам лизинга дороже 600 000 руб., будь то списание денег или зачисление денег, будет контролироваться Росфинмониторингом.
Обратить внимание на изменения следует и участникам гособоронзаказа. Порог контроля по операциям для них снизили в пять раз – с 50 до 10 млн руб. По мнению Натальи Ушаковой, это обусловлено прежде всего актуальным дроблением лотов, операций и фактических платежей.
Поправки к «антиотмывочному» закону были приняты в июле. Тогда же президент подписал закон о цифровых финансовых активах, который ввел криптовалюты и аналогичные инструменты в правовое поле.
Одновременно с легализацией цифровые финансовые активы попали под контроль 115-го ФЗ, отмечает Сергей Водолагин. Теперь информацией с Росфинмониторингом должны делиться еще и «операторы обмена цифровых финансовых активов».
Пользователям основных криптовалютных бирж (например, Binance), беспокоиться пока не о чем: они в основном не зарегистрированы в России, а значит, требования «антиотмывочного» закона на них не действуют.
Последние уточнения и расширения «антиотмывочного» закона в целом «существенно ограничат» свободу предпринимательской деятельности и повлекут приостановки по многим операциям, уверена Наталья Ушакова. «А существующая в настоящий момент тенденция позволяет предположить, что законодатель и далее будет оперативно реагировать на актуальные изменения в структуре проводимых операций и продолжать ужесточать законодательство», – делится ожиданиями эксперт.
Нововведения – не первые и не последние в череде поправок, направленных на борьбу с обналичиванием и отмыванием денег, согласна Ольга Кривошейкина.
Так, уже сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1064272-7. Его собираются принять уже в весеннюю сессию нижней палаты парламента. Среди прочего, законопроект предусматривает, что Центробанк станет оценивать риски проведения подозрительных операций российскими юридическими лицами и ИП, а также распределять их по группам риска (кроме банков).
Почему контроль за финансовыми операциями усилят с 10 января и что про это нужно знать
10 января 2021 года вступят в силу основные положения Федерального закона от 13.07.2020 № 208-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма“ в целях совершенствования обязательного контроля».
В чём суть изменений?
В «антиотмывочном» Законе № 115-ФЗ будет расширен перечень денежных операций, подлежащих обязательному контролю. В то же время некоторые операции из-под контроля выведут. Кроме того, будет более чётко определено, по каким операциям своих клиентов та или иная организация, осуществляющая операции с денежными средствами или иным имуществом, должна представлять соответствующие сведения в Росфинмониторинг. Заработают и другие поправки.
Теперь под контролем окажутся следующие операции:
Все эти ограничения по суммам в рублях распространяются на эквивалентные суммы в иностранной валюте.
Как будут следить за снятием со счёта или зачислением на него наличных?
Сейчас Росфинмониторинг контролирует операции по снятию со счёта юрлица или зачислению на него наличных на сумму от 600 тыс. рублей, только если такие операции не обусловлены характером деятельности компании.
Согласно новым правилам подобные операции с наличностью будут контролироваться независимо от характера деятельности организации.
Как усилят контроль за сделками с недвижимостью?
Действующие нормы предписывают банкам контролировать сделки с недвижимостью на сумму от 3-х миллионов рублей, в результате которых переходит право собственности. На практике чаще всего это купля-продажа.
С 10 января банкам придётся представлять в Росфинмониторинг сведения о любых операциях по сделкам с недвижимостью на указанную сумму.
Какие операции выведут из-под контроля?
Больше не будут подлежать контролю следующие операции:
Что ещё изменится?
Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом (банки, профессиональные участники рынка ценных бумаг, страховщики, лизинговые компании, организации федеральной почтовой связи, ломбарды, кредитные потребительские кооперативы, микрофинансовые организации и др.) начнут отчитываться перед Росфинмониторингом по чётко определённым операциям своих клиентов.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь
Самый «страшный» закон, или что делать юридическим, бухгалтерским и риелторским организациям с 115-ФЗ
Р. П. Ермаков
автор статьи, юрист-практик в сфере гражданского законодательства
Хорошая поговорка «Пока гром не грянет – мужик не перекрестится» иногда становится принципом деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, обязанных исполнять требования и нормы Федерального закона от 07.08.2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», и по каким-либо причинам его не исполняющих или исполняющих с нарушениями. И дело здесь не только в каком-либо умысле или надежде на русский «авось», но и в элементарном незнании норм закона. И да, это не освобождает от ответственности. Проверка уполномоченным органом вашей организации или конкретного индивидуального предпринимателя обязательно наступит. Рано или поздно «гром грянет».
Инструментарий для исполнения требований законодателем предоставлен, инструкции написаны, практика проверок сформирована. Теперь все зависит от самого субъекта правовых отношений: юриста, бухгалтера, риелтора. Жалобы проверяющим органам на «невозможность» исполнения в полном объеме норм закона из-за нехватки ресурсов (финансовых, материальных, трудовых, временных) не возымеет действия.
Выстраивать внутренний бизнес-процесс по организации работы в рамках исполнения 115-ФЗ все равно придется, привлекая соответствующие ресурсы: организовывать дополнительное рабочее место, обучать сотрудника на специализированных курсах, платить зарплату за исполнение обязанностей в рамках 115-ФЗ. В данной статье мы остановимся более подробно на обязанностях агентств недвижимости и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Но она будет касаться в общей части и юристов с бухгалтерами.
Контроль по 115-ФЗ: ответы на вопросы
Исчерпывающий перечень организаций и индивидуальных предпринимателей, обязанных принимать меры, направленные на ПОД/ФТ, определен статьями 5 и 7.1 Федерального закона N 115-ФЗ. В данный перечень, кроме всех прочих, входят организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие юридические и бухгалтерские услуги или посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.
Рассмотрим несколько распространенных вопросов, возникающих у агентств недвижимости и риелторов.
Это ошибочное мнение. В посредническую деятельность на рынке недвижимого имущества Росфинмониторинг включает и деятельность по подбору вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, помощь в заключении клиентами сделок по купле-продаже объектов недвижимости, организацию продажи объектов недвижимости по поручению данных лиц, проведение проверки объекта недвижимости, присутствие при заключении такой сделки.
И это ошибка. Требования законодательства о ПОД/ФТ распространяются на субъектах Федерального закона N 115-ФЗ независимо от того, является ли предоставление посреднических услуг при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества их основным видом деятельности или дополнительным. И самое «неприятное»: принадлежность организаций и индивидуальных предпринимателей к субъектам Федерального закона N 115-ФЗ определяется исходя из условий заключенных договоров и характера деловых отношений, возникающих в рамках реализации данных договоров, в том числе и при отсутствии соответствующего кода ОКВЭД.
Например, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, бухгалтер, юрист, финансовый консультант изначально не является субъектом Федерального закона N 115-ФЗ и не имеет соответствующих кодов ОКВЭД, оказал разовую посредническую услугу при купле-продаже недвижимого имущества, то он становится субъектом Федерального закона N 115-ФЗ и на него распространяются требования законодательства о ПОД/ФТ.
Нет, это не так. Обязанность по соблюдению требований субъектами Федерального закона N 115-ФЗ – это целый комплекс действий. И отмененное требование в предоставлении сведений по сделке равной или свыше 3 000 000 рублей – это лишь одно из целого перечня. Остался целый ряд обязанностей, например: проводить идентификацию и изучать своих клиентов (их представителей, выгодоприобретателей, бенефициарных владельцев), оценивать их риски, проводить проверки наличия среди своих клиентов лиц из Перечней и представлять сведения о таких проверках в Росфинмониторинг, выявлять сомнительные операции (сделки) и информировать о них Росфинмониторинг.
Кроме того, риелторы, юристы, бухгалтеры обязаны:
Ответственность за несоблюдение требований 115-ФЗ: что важно знать
Несоблюдение требований законодательства о ПОД/ФТ, возложенных на организации и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, а также юристов и бухгалтеров может повлечь за собой административную ответственность, предусмотренную частью 1 статьи 15.27 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. Ответственность может наступить в форме предупреждения, административного штрафа на должностное лицо (до 50 тыс. рублей) и юридическое лицо (до 1 млн. рублей) или приостановления деятельности на срок до 90 дней. Если деятельность субъекта Федерального закона N 115-ФЗ будет содержать уголовно наказуемой деяние, то наступит уголовная ответственность.
Исходя из вышеперечисленного становится понятно, что соблюдение требований 115-ФЗ предполагает тщательный анализ каждой сделки, каждой оказанной услуги. И даже при отсутствии фактической деятельности – работа по 115-ФЗ не должна прекращаться. Для правильной работы важно оперативно знакомиться с изменениями в Федеральный закон №115-ФЗ, с новыми подзаконными актами, инструкциями, письмами уполномоченных органов. В этом вам поможет правовая система «КонсультантПлюс».
В данной статье были использованы материалы Информационного письма Федеральной службы по финансовому мониторингу от 12 мая 2021г. № 62 «О разъяснении отдельных норм законодательства…», с которым нужно ознакомиться ответственному лицу в каждой организации как можно быстрее и при необходимости откорректировать внутренние документы и инструкции сотрудников.
115-ФЗ: все ответы на вопросы юристов и бухгалтеров
Не тратьте время на поиски решений в разных источниках, обезопасьте себя от ошибок и штрафов. Активируйте КонсультантПлюс на 3 дня бесплатно, чтобы получить доступ к актуальным инструкциям.
Р. П. Ермаков
автор статьи, юрист-практик в сфере гражданского законодательства